Expertise comptable
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Sous-location de locaux commerciaux : avec l’autorisation du bailleur |
Cassation civile 3e, 28 octobre 2009, n° 08-18736
En principe, il est interdit au titulaire d’un bail commercial de sous-louer les locaux dans lesquels il exerce son activité.
La sous-location est toutefois possible à la double condition que le bailleur :
- ait donné son autorisation au préalable ;
- ait été appelé à concourir à l’acte de sous-location.
Si ces conditions ne sont pas réunies, la sous-location est irrégulière, le bailleur pouvant alors résilier le bail ou refuser le renouvellement de celui-ci sans avoir à verser d’indemnité d’éviction au locataire.
Précision : l’autorisation du bailleur à la sous-location peut être donnée par le biais d’une clause insérée dans le bail ou ponctuellement en cours de bail.
Quant au concours à l’acte, il signifie que le bailleur doit être invité à participer à la conclusion de l’acte de sous-location. En pratique, le locataire doit l’informer de son intention de sous-louer par acte d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Et dans les quinze jours suivants, le bailleur doit faire savoir au locataire s’il entend ou non concourir à l’acte. En cas de refus ou d’absence de réponse, le locataire peut néanmoins consentir la sous-location dès lors que celle-ci a été préalablement autorisée par le bailleur.
Et attention, ces conditions doivent être remplies, non seulement lors de la conclusion initiale de la sous-location, mais également au moment de ses éventuels renouvellements. Autrement dit, le bailleur doit, d’une part, avoir autorisé la sous-location, et d’autre part, avoir été appelé à concourir à l’acte de renouvellement ou tout au moins avoir tacitement agréé le renouvellement de la sous-location par un acte clair et non-équivoque. À défaut, la sous-location renouvelée est irrégulière. Conséquence : le sous-locataire devient alors un occupant sans droit ni titre qui ne peut plus se prévaloir de la réglementation des baux commerciaux et perd le droit de demander directement au bailleur le renouvellement de sa location lorsque le bail principal est expiré.
Article du 19/02/2010 - © Copyright SID Presse - 2010
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Mise à jour : 24/02/2010
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L’entreprise individuelle à responsabilité limitée sur les rails |
Annoncé par le Premier ministre en décembre 2009, un projet de loi relatif à « l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée » (EIRL) a été présenté en Conseil des ministres le 27 janvier dernier. Présentation des points-clés du dispositif appelé à être discuté à l’Assemblée nationale dès ce mois de février.
Intérêt de l’EIRL
Actuellement, l’entrepreneur individuel répond de ses dettes professionnelles sur l’ensemble de son patrimoine, y compris sur ses biens personnels. En adoptant le statut d’EIRL, cet entrepreneur, qu'il soit commerçant, artisan, agriculteur ou professionnel libéral, pourrait, sans création d’une société, affecter une partie de son patrimoine à l’exercice de son activité professionnelle, le séparant ainsi de son patrimoine personnel. Intérêt de l’opération : seul ce patrimoine professionnel serait exposé aux poursuites des créanciers de l’entreprise.
Attention : l’affectation des biens à un patrimoine professionnel séparé n'aurait d'effet qu'à l'égard des créanciers dont les droits naitraient après la publication de la déclaration d’affectation.
Fonctionnement de l’EIRL
La création d'une EIRL s'effectuerait par une simple déclaration d’affectation au registre du commerce et des sociétés pour les commerçants, au répertoire des métiers pour les artisans, à la chambre d’agriculture pour les agriculteurs et au greffe du tribunal de commerce pour les libéraux. Cette déclaration mentionnerait les biens, droits et sûretés nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle, ainsi que ceux, utilisés pour les besoins de l’activité, que l’entrepreneur déciderait d’y affecter.
À noter :l’affectation d’un bien immobilier nécessiterait l’invention d’un notaire.
Pour son activité professionnelle, l'entrepreneur devrait tenir une comptabilité autonome à déposer chaque année au lieu d’enregistrement de sa déclaration d'affectation.
Quant à la liquidation non judiciaire de l’EIRL (par exemple si l'entrepreneur renonçait à l'affectation), elle s’effectuerait, là encore, par une simple déclaration au registre de publicité légale auprès duquel l’entrepreneur est tenu de s’immatriculer.
Régime fiscal de l'EIRL
Le régime fiscal de l’EIRL serait calqué sur celui de l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) : application du régime de l'impôt sur le revenu (IR), avec une option possible à l'impôt sur les sociétés (IS). Dans le premier cas, le bénéfice réalisé par l'EIRL serait imposable selon les règles applicables à la nature de l'activité (commerciale, libérale ou agricole). Dans le cas d’une option à l’IS, le bénéfice serait taxé à un taux de 15 % jusqu'à 38 120 euros, et de 33,33 % au-delà.
Régime social de l’EIRL
Le régime social varierait selon que l’entrepreneur serait imposé à l’IR ou à l’IS. Si l’entrepreneur était assujetti à l’IR, les cotisations sociales seraient dues sur la totalité des revenus professionnels retenus pour le calcul de l'IR, comme c'est actuellement le cas pour les entrepreneurs individuels. S’il optait pour l'IS, les cotisations sociales seraient dues sur sa rémunération. Les bénéfices qu’il se verserait seraient, quant à eux, soumis au régime des dividendes.
Quid des garanties ?
Pour éviter que l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée soit contraint de se porter caution personnelle auprès de ses créanciers, les pouvoirs publics vont s’efforcer de mettre en place, avec les acteurs concernés, des systèmes de garanties extérieures telles que des cautions solidaires fournies par exemple par Oséo.
Article du 05/02/2010 - © Copyright SID Presse - 2010
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Mise à jour : 24/02/2010
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Donner son entreprise en toute tranquillité fiscale |
Décret n° 2009-1615 du 18 décembre 2009, JO du 24
Même lorsque l'on envisage de transmettre son entreprise par voie de donation, il est toujours nécessaire d'en déterminer la valeur. En effet, la valeur vénale estimée de l'entreprise conditionne le montant des impôts dû à l'occasion de sa transmission.
Les contribuables qui envisagent de donner tout ou partie de leur entreprise ou des titres de la société dans laquelle ils exercent des fonctions de direction, ont désormais, pour éviter toute mauvaise surprise fiscale ultérieure, la possibilité d'interroger l'administration sur la valeur estimée de ce bien professionnel.
Une faculté bien encadrée
Cette consultation de l'administration doit intervenir préalablement à la réalisation de la donation.
En pratique, le contribuable doit adresser sa demande aux services fiscaux par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de tous les documents utiles pour apprécier la valeur du bien transmis.
L'administration est alors normalement tenue à un délai de 6 mois pour lui répondre. Toutefois, si son dossier n'est pas complet, elle doit, dans les 2 mois de la réception du dossier, lui envoyer un courrier sollicitant des informations complémentaires. Dans ce cas, ce n'est qu'à compter de la réception des renseignements sollicités que le délai de 6 mois imparti au fisc pour répondre au contribuable commence à courir.
Réponse de l'administration
Lorsque l'administration estime que l'évaluation que le contribuable a faite est la bonne, il pourra, lui et le bénéficiaire de la donation, se prévaloir de cette réponse favorable dès lors que l'opération est réalisée dans les 3 mois suivant la réception de la décision sur la base de la valeur vénale indiquée dans la demande. L'administration ne pourra plus par la suite remettre en cause la valeur estimée de l'entreprise.
En cas de réponse défavorable, tout n'est pas perdu : le contribuable pourra solliciter un deuxième examen de l'évaluation de son entreprise.
À noter : un récent décret vient de donner une liste précise des documents à fournir à l'administration fiscale dans le cadre du rescrit valeur. Le contribuable doit ainsi fournir des informations sur l'entreprise cédée, notamment financières (comptes des 3 années précédentes, analyse financière et principales données économiques de l'entreprise), et des renseignements précis sur la donation envisagée (quotité et nature du don, exposé des méthodes d'évaluation retenue et détail des calculs, etc.). Une liste que les intéressés devront bien avoir à l'esprit lors de la préparation de leur dossier !
Article du 04/02/2010 - © Copyright SID Presse - 2010
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Mise à jour : 24/02/2010
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