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Rapports entre bailleurs et locataires : nouveautés

La loi 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014, « dite loi Alur », modifie le cadre juridique des rapports locatifs entre bailleurs et locataires dans le parc privé. Le point sur ces changements.

La loi Alur apporte d’importantes modifications concernant les dispositions applicables tant aux locations de logements vides que meublés, avec notamment des mesures plus protectrices des locataires.
Après avoir été examiné par le Conseil constitutionnel, le texte, qui ne compte pas moins de 177 articles, a été publié au Journal officiel le 26 mars dernier.

Entrée en vigueur

La loi Alur s’applique aux contrats de location vide ou meublée conclus après le 27 mars 2014. Alors que certaines dispositions sont d’ores et déjà applicables, d’autres sont soumises à la publication de décrets d’application. Les contrats de location en cours au 27 mars 2014 demeurent soumis au dispositif légal antérieur, sauf pour ce qui concerne  certaines dispositions nouvelles qui leur sont applicables depuis cette même date.

Notion de résidence principale

La loi nouvelle remplace la notion d’habitation principale par celle de résidence principale et la définit comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le locataire ou son conjoint, soit par une personne à charge (enfant, ascendant de plus de 65 ans, parent handicapé, sous réserve que ces personnes habitent au foyer).

Encadrement des loyers *

Un dispositif d’encadrement des loyers est mis en place dans les zones géographiques dites « tendues » c’est-à-dire où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande (zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants).
A partir des données recueillies par les observatoires des loyers sur les loyers pratiqués, le préfet de département est chargé de fixer chaque année par arrêté trois indicateurs de loyers, par catégorie de logements et par secteurs géographiques :
– un loyer de référence ;
– un loyer de référence majoré, égal au loyer de référence majoré de 20 % ;
– un loyer de référence minoré, égal au loyer de référence minoré de 30 %.
Dans les zones tendues, le loyer de base prévu dans le contrat pour les nouvelles locations ou relocations est fixé librement par les parties mais il ne doit pas excéder le loyer de référence majoré en vigueur. A défaut, une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire.

Un complément de loyer pourra être appliqué au loyer de base pour certains logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort (qui seront définies par décret) par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le bailleur devra justifier de ces caractéristiques dans le contrat de bail.
Quant au locataire, il pourra, dans les trois mois de la signature du bail, saisir la commission départementale de conciliation afin de solliciter une diminution ou une annulation de ce complément de loyer.

Lors du renouvellement du bail, si le loyer est supérieur ou inférieur au loyer de référence majoré ou minoré en vigueur, une action en diminution ou réévaluation du loyer pourra être
engagée.
Le locataire ou le bailleur pourra donc proposer un nouveau loyer (au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, six mois pour le bailleur). En cas de litige, les parties pourront
saisir la commission départementale de conciliation et, si le désaccord persiste, le juge.

* A l’heure où nous mettons sous presse, le Premier ministre a annoncé que la mise en oeuvre de cette mesure serait limitée à titre expérimental à la ville de Paris.

Délai de préavis

Le locataire d’un logement situé en zone tendue qui résilie son bail bénéficie d’un délai de préavis réduit à un mois (au lieu de trois mois). Ce délai s’applique également aux locataires qui perçoivent l’allocation aux adultes handicapés (AAH) et à ceux qui se sont vu attribuer un logement social et dont les ressources sont inférieures à celles qui permettent l’attribution des logements locatifs très
sociaux.

S’agissant des locataires dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, nécessite un changement de domicile, ils continuent à bénéficier du délai de préavis réduit à un mois mais le critère de l’âge (60 ans) est supprimé.

Mentions obligatoires du bail

La loi Alur prévoit que le bail devra respecter un contrat type, qui sera défini par décret. Le contrat devra comporter les mentions obligatoires suivantes :
– la liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
– la nature et le montant des travaux réalisés dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou du dernier renouvellement du bail ;
– dans les zones où les loyers sont encadrés, le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie de logements concernée, ainsi que le complément de loyer éventuel ;
– le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire s’il a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail ;
– la renonciation éventuelle au bénéfice de la garantie universelle des loyers.

Lorsque le contrat est conclu par le biais d’un intermédiaire, il doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions relatives à sa rémunération.

La loi complète par ailleurs la liste des clauses réputées non écrites. Sont ainsi interdites les clauses :
– obligeant le locataire à conclure, en complément du bail, un contrat pour la location d’équipements ;
– imposant au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice ;
– autorisant le bailleur à sanctionner au moyen d’amendes ou de pénalités les manquements du locataire à ses obligations contractuelles ;
– interdisant au locataire de solliciter du bailleur une indemnité en cas de travaux d’une durée supérieure à 21 jours (au lieu de 40 jours).

La loi Alur améliore par ailleurs l’information du locataire en prescrivant l’ajout de deux nouveaux documents au dossier de diagnostic technique, annexé au bail :
– une copie d’un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante ;
– un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Garantie universelle des loyers

Une garantie universelle des loyers (GUL) est créée pour le parc locatif privé, tant pour les locations nues que pour les locations meublées. Cette garantie, qui n’entrera en vigueur qu’au 1er janvier 2016, vise à couvrir les impayés de loyer. Les bailleurs pourront opter pour la GUL ou recourir au cautionnement.

Dépôt de garantie

La loi réduit à un mois le délai de restitution du dépôt de garantie par le bailleur au locataire, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Plafonnement des honoraires

Les honoraires de mise en location d’un logement facturés par un professionnel de l’immobilier sont désormais à la charge exclusive du bailleur. Néanmoins, certaines prestations (visite du logement, constitution du dossier, rédaction du bail et état des lieux) font l’objet d’une prise en charge partagée entre le locataire et le bailleur. Les honoraires de ces prestations, qui sont plafonnés (décret 2014-890 du 1er août 2014, JO du 6), sont dus à la signature du bail, excepté ceux liés à l’état des lieux qui sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Délai de prescription

Le délai de prescription pour réclamer des loyers ou charges impayés est désormais de trois ans.

Trêve hivernale

La trêve hivernale au cours de laquelle les locataires ne peuvent être expulsés de leur logement courra à l’avenir du 1er novembre au 31 mars, au lieu du 15 mars précédemment.

Pour aller plus loin :

Le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur d’une location meublée est désormais limité à 2 mois de loyer en principal.

Logement vide ou meublé : distinction

Le logement loué vide ne comporte pas de meubles.
S’inspirant des critères déterminés par la jurisprudence, la loi Alur définit dorénavant le « logement meublé » comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement eu égard aux exigences de la vie courante.

Régime applicable aux locations meublées

Les locations en meublé à usage de résidence principale sont désormais très encadrées. Afin de renforcer la protection et l’information du locataire en meublé, certaines des mesures régissant les locations nues (état des lieux, dossier de diagnostic technique, clauses réputées non écrites, encadrement des loyers, dépôt de garantie, rémunération des intermédiaires, obligations des parties notamment) s’appliquent désormais aux locations meublées.